Wieviele Euros ist meine Immobilie in Spanien wert? Wer
wüsste dies nicht gerne als Eigentümer.
Im Verkaufsfall ist dieses Wissen sogar ganz entscheidend,
ebenso im Erbfall, wenn Pflichtteils- oder
Zugewinnausgleichsansprüche geltend gemacht werden u.a..
Der frühere Kaufpreis ist veraltet. Der in der notariellen
Urkunde angegebene Preis stellte zudem in der Vergangenheit
oft nur einen Teil, den offiziell bezahlten, des
Gesamtpreises dar.
Bleibt die Möglichkeit den aktuellen Immobilienwert per
Sachverständigengutachten bestimmen zu lassen. Angewandt
wird dann oft eine Art Vergleichswertverfahren durch
Heranziehen von Verkaufspreisen in ähnlicher Lage und von
Objekten ähnlicher Grösse und Qualität.
Hier erscheint allerdings die verwandte Datengrundlage oft
zweifelhaft.
Hinzu kommt, dass von Banken, als Grundlage zur Vergabe von
Hypotheken, beauftragte Gutachtergesellschaften zugunsten der
Banken mitunter konservative, sprich niedrig gehaltene,
Wertschätzungen vornehmen.
Allerdings sind diese Gutachten mit unter 1000 €, also
beschränktem Kostenaufwand erhältlich.
Die notariellen Urkunden weisen bekanntlich oft nicht den
kompletten Kaufpreis aus, während die Maklerangebotspreise
häufig nicht erzielt werden können.
Der Blick in den eigenen Grundsteuerzahlungsbeleg gibt eine
mögliche Auskunft. Dort ist der Katasterwert, valor
catastral, ausgewiesen, untergliedert in valor de
suelo und valor de construcción. Der angegebene
Katasterwert allerdings scheint erheblich unter dem
tatsächlichen Marktwert zu liegen. Und da haben Sie Recht.
Ein verlässlicher Wertindikator ist dieser nicht.
So kann man sich auch nicht darauf verlassen, dass
der tatsächliche Marktpreis etwa doppelt oder dreimal so
hoch sei. Der Katasterwert wird aktuell in sehr
uneinheitlichen Schritten an den Verkehrswert angepasst.
Der Kontrollwert des spanischen Finanzamtes, was ist das,
und gibt dieser den gesuchten realistischen Marktwert?
Nun,
will das Finanzamt eine Preiskontrolle ausüben dahingehend,
ob die in Verkaufs-, Tausch- und oder in der
Erbschaftsannahmeerklärung angegebene Wert akzeptabel ist,
dann muss es eine eigene Prüfungssystematik erstellen,
welche auch veröffentlich ist, und im Ergebnis einen Wert
ergibt, der meist 10 – 30 % unter dem tatsächlichen
Verkehrswert liegen dürfte.
Diese Berechnung ist also eine
reale Möglichkeit zur annäherungsweisen Wertfindung und kann
von Fachleuten auch nachvollzogen oder parallel berechnet
werden.
Fazit: In der Praxis verbleiben also zwei Möglichkeiten:
- |
Durchführung einer Parallelrechnung nach
der Methodik des spanischen Finanzamtes |
- |
Beauftragung eines externen
Wertgutachtens |
Beide Bewertungen können wir für Sie
tätigen respektive tätigen lassen.
Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
Tel.: 971 – 55 93 77
Fax: 971 – 55 93 68
e-mail:
info@erbrechtskanzlei-spanien.de
www.erbrechtskanzlei-spanien.de
|