Eine häufige Situation in unserer Anwaltspraxis:
Was später aus unserer Spanienimmobilie werden
soll? Nun, wir wissen es nicht. Wir dachten ja unsere Tochter,
aber .........
Nichts ist unendlich, auch die Eigentümerstellung an
einer Immobilie nicht. Es gilt also beim Eigentumserwerb gleich
vorauszudenken:
Zeichnet sich bereits ein Rechtsnachfolger ab, so könnte
dieser sogleich per (Mit-)Eigentümerstellung einbezogen
werden; dies spart regelmässig Steuern.
Wie kann das eigene lebenslängliche Nutzungsrecht am
besten abgesichert werden ?
Bei Erwerb und Hausbau gleich die potentielle Wiederverkäuflichkeit
der Finca mitbedenken.
Eine zu ausgeprägte Individualität kann hier die
Wiederverkäuflichkeit behindern.
Andererseits haben sich werthaltige, aus nachhaltigen Baumaterialien
erbaute Spanienimmobilien über Jahrzehnte als gute Investitionen
erwiesen.
Wie sieht es mit dem künftigen Nutzungskonzept aus ?
Ist die soziale Umgebung für Sie eine adäquate ?
Hat die Kapitalbindung Nachteile ?
Stellen Sie sich einen individuellen Fragenkatalog zusammen.
Können Sie sich dann ehrlich zufriedenstellende
Antworten zugunsten des Spanienimmobilienerwerbs geben, dann
realisieren Sie diesen rechtssicher.
Achtung, in Spanien ist bereits der privatschriftliche Kaufvertrag
rechtsgültig und bindend. Es lohnt sich also, sich bereits
und gerade vor dem Abschluss des privaten Kaufvertrages gut
beraten zu lassen.
Und der nächste Stolperstein folgt sogleich beim Thema
Unterverbriefung.
In Spanien ist es nach wie vor üblich, im Notarvertrag
einen niedrigen als den tatsächlichen Kaufpreis anzugeben.
Ein Deal, über den sich beide Kaufvertragspartner vordergründig
freuen: Der Verkäufer spart Einkommens- und der Erwerber
Grunderwerbssteuer. Aber hier heisst es: Erwerber aufgepasst
!
Der aktuelle Einsparungsbetrag von 7 % Grunderwerbssteuer
auf den nicht deklarierten Kaufpreisanteil kann sich beim
Wiederverkauf schnell vom Steuervor- zum Steuernachteil wandeln.
Dann nämlich wird der vermeintliche tatsächlich
gar nicht erwirtschaftete Gewinn mit mindestens 18 %, also
11 % höher besteuert.
Schliesslich droht bei allzu forscher Unterverbriefung über
20 % die Nachschätzung und das Nachversteuerungsverlangen
durch die spanischen Steuerbehörden mit entsprechenden
Zuschlägen. Der Check vor dem Immobilienkauf sollte im
übrigen auch und gerade das Immobilien- oder das Wohnumfeld
der Immobilie miteinbeziehen.
Wenn Sie so wollen, ist also auch ein Wohnumfeldcheck vorzunehmen:
Land, Region, Gemeinde, Siedlung und deren Infrastruktur,
Strassenzug, Nachbarn u.a. So ist für den einen das Lebensmittelgeschäft
an der Strassenecke der entscheidende Aspekt, andere bevorzugen
Kultur oder den Tennisclub im direkten Umfeld.
Bei alledem heisst es auch, systematisch in Zeitetappen zu
denken. Was aktuell wichtig ist, mag in zehn Jahren an Bedeutung
verlieren und umgekehrt.
Mit achtzig Jahren allein auf eine arbeitsintensive abgelegene
Finca zu ziehen ist meist nicht altersgerecht, umgekehrt mag
im Alter von fünfzig Jahren für einen Naturliebhaber
die Eigentumswohnung im bebauten Viertel unattraktiv zu sein.
Günter Menth
Rechtsanwalt / Abogado inscrito
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