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Immobilienkauf in Spanien: Manches ist noch immer anders  zurück
strichel_hori
(veröffentlicht in "Impacto" Januar 2001, Zeitschrift der CIUDADANOS EUROPEOS)

Eigentlich, so sagen Sie zu Recht, sollte innerhalb der Europäischen Gemeinschaft doch eine Rechtsangleichung stattfinden oder stattgefunden haben, welche auch die Regeln des Immobilienerwerbs und dessen Besteuerung in allen Ländern der Europäischen Gemeinschaft in gleicher Weise regelt.

Tatsächlich ist dies allerdings noch immer nicht der Fall. Und hier verstösst Spanien - im Gegensatz zu manch anderen Rechtsgebieten -, noch nicht einmal gegen das gemeinsame EG-Recht. Warum ?

Das Immobilienrecht und die diesbezügliche Besteuerung wurde in den Römischen Verträgen zunächst noch von der Angleichungspflicht ausgenommen. Soweit ersichtlich liegen auch hierzu noch keine EG-weiten Vereinheitlichungsrichtlinien vor. In den nächsten Jahren ist diesbezüglich also keine Rechtsänderung zu erwarten.

So weist das spanische Immobilienrecht für Ausländer nach wie vor eine ganze Reihe von überraschenden Regelungen auf. Um Sie vor diesem Überraschungseffekt zu bewahren und die spanische Rechtssituation von vornherein mit ins Kalkül einzubeziehen, haben wir Ihnen dessen Besonderheiten in der nachfolgenden Auflistung zusammengefasst:

1. Der Anwalt berät - der Notar beglaubigt.
Eine umfassende Beratung können Sie von einem spanischen Notar nicht erwarten. Dessen Aufgabengebiet beschränkt sich im wesentlichen auf die Überwachung der Einhaltung der massgeblichen Formalien. Folglich sind die Notarkosten auch vergleichsweise geringer.

Die rechtliche und regelmässige auch steuerliche Beratung übernimmt in Spanien der Anwalt einschliesslich der entsprechenden Vertragskonzipierung.

2. Bereits der privatrechtliche Vertrag ist rechtswirksam.
Nach dem spanischen Immobilienrecht kann ein Grundstück oder Hausgrundstück im Extremfall sogar mit einer mündlichen Vereinbarung verkauft werden. Jedenfalls aber genügt ein privatschriftlicher Vertrag, um einen rechtswirksamen Anspruch auf Grundstückserwerb zu begründen.

3. Eigentumsübergang spätestens mit dem Notarvertrag.
Der Eigentumsübergang wird nach Abschluss eines Privatvertrages mit der tatsächlichen Grundstücksübergabe oder mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages bewirkt.

Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist somit zur Rechtsänderung nicht mehr erforderlich, sondern hat nur, - juristisch ausgedrückt -, deklaratorische Wirkung.

Tatsächlich bringt die Eintragung ins spanische Grundbuch allerdings noch eine weitere Rechtssicherheit und ist daher in jedem Fall zeitnah zu empfehlen. Denn mit dieser Eintragung ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der vorher im Grundbuch eingetragene Eigentümer das Grundstück nochmals rechtswirksam an einen anderen Dritten verkauft.

Die Tatsache des Eigentumsüberganges spätestens mit Abschluss des notariellen Vertrages erklärt allerdings weiterhin, dass die Verkäuferseite in Spanien darauf bestehen muss, dass der Kaufpreis spätestens mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages vollumfänglich bezahlt ist, da hiermit der Eigentumsübergang rechtlich vollendet ist.

4. Die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer als spanische Besonderheit
Eine Besonderheit des spanischen Steuersystems ist die Besteuerung des Bodenwertzuwachses zum Zeitpunkt des Verkaufes des Grundstückes durch die Gemeinde.

Zur Verwirrung Anlass gibt hier insbesondere die Bezeichnung "plusvalía", also "Mehrwert(steuer)", welche eine Verwechslung mit der Umsatz- oder Mehrwertsteuer, spanisch "I.V.A." häufig hervorruft.

Für die Praxis wichtig ist zu wissen, dass nach der Gesetzeslage die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer von der Verkäuferseite zu bezahlen ist, in den meisten Immobilienkaufverträgen diese allerdings auf die Käuferseite übertragen wird. Daher sollte bei der jeweiligen Gemeinde bezogen auf das konkrete Grundstück der zu zahlenden Bodenwertzuwachssteuerbetrag vorab erfragt werden.

5. Wenn die Verkäuferseite eine anteilige "Schwarzgeldzahlung" des Kaufpreises verlangt
Diese in Mallorca seit langem praktizierte Steuerhinterziehung wird auch von dem Käufer gerne mitpraktiziert, weil sich auf diese Weise mittels des "schwarzen" Kaufpreisteiles elegant die im jeweiligen Herkunftsland nicht versteuerten Geldbeträge investieren lassen.

Zur Rechtfertigung lässt sich des weiteren vorbringen, dass auf diese Art und Weise die in andern Ländern existierende legale steuerliche Privilegierung von Immobilienvermögen in Spanien schlichtweg so auch erreichen lässt.

Dem weitsichtigen Käufer muss jedoch von Anwaltsseite, nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Gesetzestreue, regelmässig von dieser Unterverbriefung abgeraten werden. Das dicke Ende kommt nämlich für den "schlauen" Käufer zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes. Dann nämlich versteuert er häufig den "schwarzen" Kaufpreisanteil als vermeintlichen Mehrerlös gegenüber dem Kaufpreis bei seiner Einkommensteuer, obgleich ein derartiger Mehrerlös gar nicht erzielt wurde und dann mit einem wesentlichen höheren Einkommensteuersatz verglichen mit den "eingesparten" 7 % an Grunderwerbssteuer.

6. Risiken der Spontanentscheidung: Verliebt sein in eine Immobilie kann gefährlich werden
Bei Spontanentscheidungen für ein Kaufobjekt wird oft von dem entsprechenden Vergleichspreis in anderen Ländern ausgegangen und es unterlassen, vorherige Preisvergleiche anzustellen.

Weiterhin geht man zu den kurzfristigen Entscheidungen ohne Vertrags- und Baurechtscheck erhebliche Risiken ein.

7. Art und Umfang der Bebaubarkeit als spezifisches Risiko auf Mallorca
Überraschend und risikovoll zugleich ist die Tatsache der schrittweisen, manchmal geradezu überfallartigen Reduzierung der Bebaubarkeit auf den Balearen. Moratorien, also vorläufige Baustopps, Heraufsetzung der Mindestgrundstücksgrösse für die Bebauung im ländlichen Bereich und das Fehlen von rechtsverbindlichen Bauvorbescheiden sind hier nur einige von vielen einschlägigen Stichworten.

8. Wer ist denn überhaupt der rechtmässige Voreigentümer ?
Hier ist man als Ausländer geneigt, schlichtweg ins Grundbuch zu schauen, um diese Frage zu beantworten. Angesichts der Möglichkeit der Grundstücksübertragung per Privatvertrag, in der Vergangenheit im ländlichen Bereich häufig praktiziert, kann diese Suche nach den rechtmässigen Voreigentümer auf den Balearen monatelange oder jahrelange Recherchen erfordern.

Oftmals unklar blieb in der Vergangenheit auch die tatsächliche Lage des im Grundbuch eingetragenen Grundstückes und es wurden langwierige Recherchen beim Vermessungsamt notwendig; für viele Nicht-Spanier nur schwerlich nachvollziehbar. Der Grund lag darin, dass Grundbuchämter und Vermessungsämter in der Vergangenheit unabhängig voneinander agierten und erst in der Aktualität die gleiche Grundstücksbezeichnung führen.

9. Ein Rechtsberatungsgesetz gibt es in Spanien nicht.
Speziell für Deutsche ungewöhnlich ist die Tatsache, dass in Spanien auch Gestorien, Immobilienmakler und sonstige Vermittler rechtsberatend tätig werden können, während dies in Deutschland den Anwälten vorbehalten ist. Über eine Haftpflichtversicherung für den Fall einer schadensträchtigen Falschberatung verfügen die nicht-anwaltlichen Berater allerdings praktisch nie.

10. Nichtresidenten werden beim Grundstücksverkauf europarechtswidrig zu hoch besteuert
Während der massgebliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn beim Grundstücksweiterverkauf beim Residenten in Spanien bei 20 % liegt, hat der Nichtresident hierfür einen Steuersatz von 35 % zu bezahlen.

Diese europarechtswidrige Rechtspraxis in Spanien wird allerdings dauerhaft keinen Bestand haben können, da eine unterschiedliche Pauschalsatzbesteuerung von Residenten und Nichtresidenten innerhalb der Europäischen Gemeinschaft rechtlich nicht zulässig ist.

11. Die Erbschaftssteuerüberraschung bei der Vermögensnachfolge
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, dem kann nur nachhaltig empfohlen werden, vor diesem Erwerb unter Berücksichtigung potentieller erbrechtlicher Rechtsnachfolger die Erbschaftssteuersituation gleich prüfen zu lassen.

Mangels grösserer persönlicher Freibeträge bei der Erbschaftssteuer in Spanien wird dies nämlich ohne Vorsorgemassnahmen in der Regel eine teure Angelegenheit.

Dies liegt zum einen an den niedrigen Erbschaftssteuerfreibeträgen in Spanien und zum anderen an den hohen Steuersätzen mit einem Erbschaftssteuerspitzenbetrag bis zu 81,6 %.

12. Und die Kontrollfrage:
Werde ich mich in der neuen Immobilie auch auf Dauer wohlfühlen?
Sonne und Strand sind zwar angenehme Begleitumstände, füllen aber auf Dauer nicht den Lebensinhalt aus. Gleiches gilt für das Golfspielen.

Regelmässig ist das Sprechen der spanischen Sprache und möglichst auch das Beherrschen der katalanischen Sprache eine wesentliche Voraussetzung, um sich dauerhaft auf Mallorca wohlzufühlen.

All dieses „Anderssein“ sollte Sie aber nicht davon abhalten, auf Mallorca eine Immobilie zu erwerben, wenn Sie sich dies wohl überlegt haben.

strichel_hori

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